加拿大曼省房地产买卖情况解读

加拿大曼托巴尼经验移民。

加拿大曼省房地产买卖情况概括起来为六个字：基础强，增势佳。在中国人眼里，实业投资远胜于其他，所以移民到曼省，自然会关心加拿大曼省房地产买卖情况。专家今天就跟大家聊聊加拿大曼省房地产买卖情况，帮助移民曼省的朋友了解这块发展情况 ** 的土地。

专家介绍，加拿大曼省房地产业起步较早，迄今为止已有久远的历史。

与美国借贷造成的房地产泡沫市场不同，加拿大曼省房地产一直处于缓慢平稳的推进过程中，可以说是稳中求进。更难能可贵的是，曼省房地产市场更是开放、自由、竞争的市场。

成熟的加拿大曼省房地产买卖情况造就了这里房地产中介管理制度和运作手段，有数据显示，在曼省约有85%的房地产交易都是通过中介服务实现的。与中国不同的是，加拿大政府部队直接干预当地房地产市场，但是有房地产协会监督并影响市场有序健康的发展。该协会会充分维护协会成员利益，努力的提高房地产行业的专业和城西，同时还会起到一定的监督作用，以保护加拿大公众的利益。

根据公司加拿大总部发来的消息，加拿大曼省的房价平均约为30万加币，这在整个加拿大处于平均水平，存在了较大的上浮空间。同时，加拿大城市的物价水平处于世界中上水平，远远低于国内的北上广深等大型城市，可以说，加拿大曼省是世界上居住划算，消费便宜的优质生活聚集地了。

专家分析加拿大曼省房地产买卖情况时表示，由于加拿大属于自然资源出口大国，并不完全受国际油价和出口问题所影响，所以房地产市场一直处于稳步发展的态势。而正是由于其地广人稀的特点，也能够向在加拿大的公众提供较高的就业率，这也早就了房地产市场逐年发展的良好局面。

近年来，随着移民人数的递增，也有效的刺激了加拿大曼省房地产买卖情况的良性发展。曼省政府为了振兴本省经济，大力推进移民市场的稳固，建立了高效的移民审核体系。大量移民的涌入，势必会增强加拿大曼省房地产买卖情况的发展，所以专家建议移民者可以在此大好良机进行房地产投资，以换来高额回报。

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加拿大房地产法律制度概述

关注加拿大移民关注加拿大法律：加拿大幅员辽阔，国土面积总共达9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。随着人口增长以及商业，工业，住宅与休闲用地的扩大，加拿大吸引了大量外来物业投资。 房地产外国所有人。

根据联邦《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照《外省公司管理法》，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产。不过这样的许可证很容易获得。

在魁北克省，根据《非居民购置农场土地法》，未经“魁北克省农用土地保护委员会”批准，非居民不得在省内购置农场土地。该委员会负责魁北克省农用土地的保护。其他若干省也有类似限制来保护农用土地。

加拿大各省和地区随时可以为房地产抵押放款人和房地产业主办理由美国各大产权保险公司担保签发的，并附有“美国土地所有权协会”认证的，附有标准背书与保单免责的房地产保险单。

土地使用规划

在安大略省，《规划法》规定了政府控制土地开发和使用的主要原则。土地使用的规划是省政府的权限并且由省级政府监督执行，但是，重大规划职能已经下放给各级地方和市政府。土地使用控制通过诸如官方的土地规划(一种地区或市的长期总体规划)和分区(即区域规划)规划条例(规定市内每一区片土地的划分和许可用途，以及其它规定，如必需建立的停车场和对建筑和结构类型、大小、高度、地点的规定)来实现。对土地购置者而言，了解官方土地规划与分区规划条例至关重要。大多数市政府均要求，新开发的建筑项目动工之前，其位置图必须经过批准。位置图确定建筑开发项目的细节 (包括建筑地点和相关设施如景观美化、服务、车道和停车位)。大多数市政当局还要求开发商签订协议保证建筑工程以及今後的维修与位置图相符。

在安大略省，依照«规划法»，土地分割一律要经过地方协调委员会或区域分割监督委员会批准。这一要求亦适用于为期21年或以上(包括所有续约)的抵押或者土地所带来的其它任何权益(譬如租赁)，其抵押或其它建立在土地上所拥有的部分权益也同样适用。这一批准手续是必须的，否则将导致该房地产转让、抵押或租赁所带来的一切权益无效。尽管这一要求有不少豁免的情况，但是，安大略省用于房地产购买的合同必须在获得各方同意的情况下签订，而且，这方面的责任和签订买卖契约的费用通常由卖方承担。在该省任何人想把土地分割，或分成小块出售，必须取得政府许可，同时还要根据要求把分割草图一同呈交审批。通常，市政当局在这方面会要求开发商与其签订开发协议。根据该协议，开发商同意为分割的小区提供排水系统、道路和其它服务，部份地皮将作为公用或其它公益用途。

在魁北克省，根据《土地使用开发与规划法》，每个市政府有责任管理本市所管辖的土地。地方县级市政当局的开发规划既要统筹所辖土地以制定总体政策，亦要顾及所分割的部分土地使用的一般政策。上述规划适用于所有市级政府及其县级市政单位。而各级市议会则有权决定其管辖区内整体或任何部份的区划、土地分割以及建筑物方面的条例，但是，这些条例必须符合开发规划的目标。市议会可以对土地分割附加限制条件，譬如分割土地的最小面积要求，土地面积划分以及公共道路的宽度等。

魁北克省的大城市社区也制定了城市的土地使用和开发规化。这些规划制定总的政策，各个地方城市根据本地情况依据《土地使用开发与规划法》制定执行这一总体规划的一般政策，在这方面各级地方市级政府的权限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的《房屋租客保护法》规定了“空置房屋租金不受制约”的原则。这一规定意味着如果出租单位空置，租金管制规则就不再适用。房东和房客根据市场行情自由磋商租约中的租金及其包括的服务。一旦房客签订的租赁协议生效，有关法律规定的租金管制规则开始适用。

租金管制指导原则确定了出租房子的房东在租赁期间可以对房客或其代理人增加租金额度的百分比。此增长百分比由该省“市政事务与住房部”根据实际租金价格加权计算出平均增长幅度，按每一日历年份逐年确定。

这一法律规则允许房东和房客在签定租赁协议时可以商讨确定租金。房客一旦入住，12个月内不可以增加租金。此後如果增加租金，必须按照下一年份租金管制指导确定的百分比限额增加租金。

若干例外情况有：1、因该居住单位特定工程成本支出，房东和房客都同意接受一个更高的增幅;2、房东因某些额外开支，在向“安大略住宅租务法庭”申诉并成功获得被判决允许在指导百分比限额之上增加租金;3、某些情况之下，房客向该法庭申诉并获得判决被允许在指导百分比限额之下增加租金。

该法庭受理住宅出租方面所有的纠纷，包括与租金管制指导原则有关的问题。

在魁北克省，《魁北克省民法典》与《住房管理法》亦规定了租金监管制度。住宅出租业主可以在租约到期后将租金随意提高任何一个百分比。然而，房客如不同意租金上涨幅度可以要求“住房事务管理局”根据规章和租金增长指导限额确定租金额。该管理局将房租上涨数额按上一年(日历年份)的开销分别进行核算，诸如地产税、市政服务、保险、用电与燃料、维修与服务、相应成本支出等，以核定租金增长幅度是否合理。

房地产经纪人规章

在安大略省，房地产经纪人依照«房地产及行业经纪人法»执业。该法由安大略省房地产行业理事会 (Real Estate Council of Ontario，简称 RECO)监管执行。

该法律要求，有意从事房地产业，并有资格担任房地产业经纪人或销售员的人必须进行注册。一个房地产销售员一般由经纪人公司雇用、任命或授权经营房地产。该法律禁止个人以一个公司或合伙人企业名义从事与房地产交易有关的活动，除非此人和该公司或合伙人企业已注册为房地产经纪人。“交易”含义广泛，包含房地产的转让，房地产的购置或过户交割。

一个注册的房地产经纪人或销售员必须是加拿大居民或已登陆的移民，而且事务所设在安大略省境外的经纪人不得经营省内的房地产交易。

经纪人申请注册可能因为申请人过去的品行或财力的不稳定而被拒绝。注册规范了行业执照和上诉法庭认定的，以及有关法律规定的，并且经申请人本人同意的条款。注册是允许一个经纪人获取房地产交易佣金或报酬的先决条件。

经纪人和销售员不仅要遵守以上规定的法律及其有关法规，还要符合RECO(安大略省房地产行业理事会)的会员资格的条件和要求，其中包括职业道德。RECO还受理消费者对其会员的投诉。

在魁北克省也有相似的规定以规范不动产经纪人的行为。另外，根据《不动产经纪法实施细则》以及“魁北克省不动产经纪人与代理人章程”，申请经纪人或执业执照的申请人至少在省内设有一个业务机构，或在某些情况下，属于在魁北克省内的一个经纪人公司工作。

抵押担保经纪人规章

在安大略省，从事抵押担保经纪业务的人员要依照《抵押担保经纪人法》执业。抵押担保经纪人系指以房地产做担保而提供借贷的人，不论借贷的款项属于其个人或他人。这类人员还包括自称或以广告形式从事抵押担保中介者，或者经营抵押贷款交易业务的人。保险公司与信托公司、银行、信用社、破产清算人与委托人被排除于该法律所规定的大部份条款之外，这些金融行业另有其它法规。在魁北克省，从事不动产抵押担保交易的人隶属《金融产品与服务分销法》管辖范围。

解析葡萄牙房地产市场

葡萄牙推出黄金居留计划以来，受到很多人追捧，在葡萄牙，房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。

葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。

进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：

住宅地产市场

据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。

从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。

从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。

2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。

与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。

目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。

为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。

目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。

商业地产市场

90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。

写字楼市场

主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。

大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。

地产投资市场

葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。

根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。

（来源：搜房网）

法国房地产投资市场如何？

在法国，住房短缺是一个严重的问题，政府正在考虑各种政策来解决这个问题。世界各地的投资者现在都对法国房地产市场感兴趣。

自去年公共住房被出售给私营部门以来，法国房地产市场开始受到关注。法国国家铁路公司(SNCF)的子公司向一个机构投资者社区出售了大约4,000套(约15亿欧元)的大型住宅资产。

法国中低收入群体的住房短缺问题严重。其中一个因素是人口构成的变化。虽然供需之间仍存在较大差距，但对出租房屋的需求正在上升，特别是对年轻人和工人而言。

总理爱德华·菲利普去年10月宣布，他将对国有房地产资产管理进行重大改革，以解决问题。时机有利，机构投资者全都流入欧洲的家庭住宅。它被认为是一种产生低风险，高可靠性现金流的资产，并且已在英国，德国，西班牙，荷兰，瑞典，奥地利，波兰和其他地方进行了大量投资。

可以说，出售SNCF的住房资产证明海外有大量需求。许多市场外拍卖包括大型美国投资基金，如Blackstone和union Investment在德国。

目前市场上的住房资产并不多，因此许多机构投资者正在将法国住房开发添加到其投资组合中。毫无疑问，住房开发对未来法国房地产市场将是重要的。

与巴黎大都市区的大型重建计划“大巴黎项目”相关的住房开发也引起了人们的关注。将开发新的基础设施，如地铁(地铁)网络，现在不太受欢迎的地区将在未来几年吸引人们的关注和高需求。

美国房地产产权制度

美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权 ** 地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。

房地产产权的种类：独立房地产产权(Estates In Land);共同房地产产权(Concurrent Ownership);为投资目的的房地产产权(Ownership for Investment Purposes)。

独立房地产产权

1、自由拥有的产权(Freehold Estates)。 产权人在自己的有生之年或更长的时间( ** 性)拥有的房地产权利。

(1) ** 所有权(Fee Simple Absolute)。其法律解释为： ** 所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有 ** 的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。 ** 所有权是一般人所想像的房地产的 ** 大的权利，它由所有者 ** 控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。

(2)可废止的所有权(Fee Simple Defeasible)。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式：

A、可决定的所有权(Fee Simple Determinable)。假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效”。这种所有权可能 ** 存在，也可能当特定条件未满足时(如学校建筑不存在时)被废止。

B、即时生效限制的所有权(Fee Simple subject to Executory Limitation)。房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。

(3)限定继承的所有权(Fee Tail)。根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有， 受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔(儿女、孙儿女)，不能让渡给家庭以外的人。 如果受让方死后无后裔的，该房地产将归还原转让方。

(4)有生之年的所有权(Conventional Life Estates)。根据此项权利，房地产所有者的所有权 ** 于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。寡妇产(Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利)、鳏夫产(Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利)、家园产(Homestead, 只限家庭占有的土地)属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产， 购买者对该房地产的权利 ** 原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其 ** 终的处分权。

2、租约(非自由)拥有的产权(Leasehold or Nonfreehold Estates)。

通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主(房东)依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约(非自由)拥有的产权有四种形式：

(1)固定年限租约(非自由)拥有的产权(Estates for Years)。这是租约(非自由)拥有的产权的一种 ** 普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开始和结束时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。但根据有些州的法律，超过100年的租约(非自由)拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后，产权自动回归地主(房东)，无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。

(2)阶段性自动续约的租约(非自由)拥有的产权(Estates from Period to Period)。当地主(房东)和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段(一个月、一个季度、一年等)，到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。

(3)意愿性租约(非自由)拥有的产权(Estate at Will)。租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主(房东)和租客的提前、合适的通知下，随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时”。

(4)强制性默许租约(非自由)拥有的产权(Estate at Sufferance)。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主(房东)的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约(非自由)拥有的产权。从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。

共同房地产产权

共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类：

1、联合占有(Joint Tenancy)。

两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。

(1)时间的一致性(Unity of Time)。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。

(2)产权获得的一致性(Unity of Title)。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

(3)权益的一致性(Unity of Interest)。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有 ** 所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。

(4)占有的一致性(Unity of Possession)。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

2、合作占有(Cooperative Ownership)。一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东(公寓单位购买者)则以月评定额的形式(和租金相似)分摊这笔费用。由于股东(公寓单位购买者)只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产(股票)，并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书(股权)的，购买者的选定须经过公司管理委员会批准。

这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者(股东)的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权(公寓单位)的，只能以原购买价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。

为投资目的的房地产产权

为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制(Partnerships)、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等5种形式。前4种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托则是为投资目的的房地产产权的独特形式。

房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案(Real Estate Investment Trust Act)，其主要思路是建立一个房地产投资信托公司，让普通的小信托投资者(Trust Investor)以现金或物业的方式投入，成为公司股东，参与一般意义上的大规模的房地产投资项目的运作，受托人(Trustee)则签发一个可转移的信托凭证给信托投资者，据此信托投资者可获取 ** 。信托房地产一般为可产生收益的物业，如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。

房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益部分的税收，但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件：

1、投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。

2、房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。

3、五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50%以上的股份。

4、信托收益的75%必须来源于房地产，如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。

5.、净收益的95%必须分发给投资者。

房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金(Mutual Fund)投资股票和债券，普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。房地产投资信托有三种基本形式：

1、房地产投资信托(Mortgage REITs)。从事房地产开发的融资业务。按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款，然后连同投资者的资本，转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。

2、资产房地产投资信托(Equity REITs)。投资者的资本用于购买房地产，然后从房地产的经营中获取利益。

3、混合房地产投资信托(Hybrid REITs)。包括房地产和房地产按揭，是一种混合型的投资方式。

政府对房地产产权的控制权力 (Government Powers)

根据法律，房地产拥有者对房地产拥有 ** 大化的权利，但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。政府的主要控制权力有：

1、税收(Taxation)。政府依法对房地产征收房地产税，用以支持政府日常的运作支出。房地产税(物业税)是政府税收来源的一个重要组成部分。

2、警察权力(Police Power)。这是一种授予政府的权利，据此州立法机构颁布法令，用以保护公众健康和安全，推进公共福利。房地产的使用和占有须受到该法令的制约， 包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进行必要的调控。

3、征用权(Eminent Domain)。政府可以行使征用权，在为了公众利益和使用目的的前提下，依法征用私人拥有的房地产。 但征用权的运用须满足两个条件：

(1)征用必须为公共利益用途，且须经法庭核准并签发指令;

(2)必须对被征用者进行公平的赔偿，赔偿方式和数额由法庭决定。

依据州法律，征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共(政府)机构， 如土地清理委员会、公共房屋发展和重建局、铁路和公用事业(水、电、电话、煤气等)公司等。

4、充公权(Escheat)。当房地产所有者死后无合法继承人，或未留遗嘱变成无主房地产的，或犯有重罪影响对房地产的占有的，联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。

加拿大经济增长 一半功劳归房地产

根据加拿大统计局公布的数据显示，加拿大的国内生产总值(GDP)在第四季度上涨了0.8%。加拿大的年度总GDP上涨了1.2%。加拿大经济在2015年的出色表现，一半功劳得归于房地产市场。移民加拿大的投资者获悉，房地产市场在国内生产总值中占有74亿的增长，大约占加拿大2015年经济增长的一半。

GDP衡量了一个国家在特定时段里的经济动向。这是决定一个国家经济环境健康与否的简单方法。当GDP是正数时，就意味着这个国家的经济正在增长。当它是负数时，就意味着经济正在萎缩。

房地产市场的GDP每个月都在稳步增长，然而其他产业，如制造业、石油和天然气等，往往会出现波动。农业跟在房地产市场后面，占有30亿的GDP，金融和保险业排在第三，只有20亿。制造业大多数和其他产业相关，它在去年经历了20亿的负增长。

显而易见，2015年经济的增长都靠房地产在顶着，也可以看出房地产市场在加拿大的重要性。

“地产业占这么大的比重，是非常令人担忧的。”TD银行经济分析师BrianDePratto在一月份的一份申明中表示。“这强调了房地产对加拿大成长的重要性，同样强调了房地产市场对加拿大经济所带来的风险。”

去年，加拿大央行表示，加拿大房价被高估了30%。“越来越高的加拿大房价最终会逐渐降温。”评级机构惠誉(Fitch)认为。

西班牙房地产市场火爆，地产销售成高薪职业

Infojobs网根据2017年数据，对西班牙十大高薪职业进行了排行。相比牙医、工程主管、程序员等几大传统高薪职业，排名中 * 令人大跌眼镜的就是房地产销售行业，以年毛收入4.8万欧元窜入前十，位居第五。

据知名跨国房地产评估咨询公司Tinsa的数据显示，西班牙 * 季度成品房(新房与二手房)房价增长率5.4%，从交易数量来看大多数都是二手房，目前西班牙全国二手房房价已达到1765欧元/平方米。且在2018年后，西班牙全国房价将持续增长。

越来越多的投资人选择投资移民西班牙，根据Tinsa的数据显示，自2007年至今，2018年 * 季度是房价增长 * 快的一个季度，房价已经连续增长19个月。以马德里和巴塞罗那为首的部分大城市，房价涨幅高达两位数，年增长率为10%;紧随其后的是巴利阿里与加纳利，年增长率也超过了10%;而地中海沿岸城市的房价增长率仅为0.3%，其他城市的房价增长维持在1%左右。

房地产销售业2017年异军突起，甚至赶超普通牙医的4.6万年收入。据报道，房地产销售职位2017年需求量翻番，一年内从1.8万个岗位增加到2.7万个，其竞争压力也相对降低，从1:24变为1:17。房地产销售工资水平提高，从侧面证明了西班牙房地产业形势持续好转。

Infojobs网根据2017年数据，对西班牙十大高薪职业进行了排行。相比牙医、工程主管、程序员等几大传统高薪职业，排名中 * 令人大跌眼镜的就是房地产销售行业，以年毛收入4.8万欧元窜入前十，位居第五。

房地产销售业2017年异军突起，甚至赶超普通牙医的4.6万年收入。据报道，房地产销售职位2017年需求量翻番，一年内从1.8万个岗位增加到2.7万个，其竞争压力也相对降低，从1:24变为1:17。房地产销售工资水平提高，从侧面证明了西班牙房地产业形势持续好转。

奥兰多房地产升值潜力巨大!

奥兰多位于美国佛罗里达州的中部，是世界上 ** 好的休闲旅游城市之一。奥兰多市区有多个面积不小的湖泊，市区的街道也非常的干净，原住这里居民也非常的友善，而且这里的气候温度也是旅行、露营、水上活动、蜜月及家庭旅行的 ** 佳去处，因此，奥兰多房地产拥有着巨大的升值空间。

稳健的投资环境

《福布斯》根据美国当地市场跟踪报告，从就业增长预期、房屋价格、房屋升值潜力等因素评选出了全美 ** 佳住宅地产投资市场：奥兰多名列第八。现存房屋价格中位数为0,700，价值平均被低估20%左右，预计未来三年升值空间都会在30%以上。

适宜投资的“阳光之城”

由于奥兰多的地理位置优越，往东约90分钟车程到大西洋，往西约90分钟车程到墨西哥湾，全年气候温和宜人，很少有飓风，故被称为“阳光之城”。其发达的旅游业，每年能为全州创造出44%的收益。这不得不让嗅觉敏锐的国际投资者们对其产生浓厚的兴趣。

拥有全球 ** 大的迪斯尼乐园

全球 ** 大的迪斯尼乐园就在奥兰多，其规模是香港迪斯尼的100倍。奥兰多迪斯尼乐园是一座拥有全世界 ** 新电动游乐设备、占地广袤的游乐园，全年游客多达1350万。

资产回报可观

据悉，诺娜湖高科技医疗城，毗邻奥兰多国际机场，规划十年之内创造30000-50000个医疗就业岗位，带动76亿美元的经济效益，资金回报可观。

宜居养老的“天使之城”

奥兰多不光是游客热衷的目的地，也是全美 ** 新颖的会展中心，拥有极高的投资价值，同时更是全北美老年人的退休“养老胜地”。奥兰多也是闻名全球的度假圣地，佛州第二大城市。目前奥兰多以旅游休闲，科技研究，购物及教育多方面发展。

美国第二大客运航线

奥兰多国际机场位于城市的东南角，是佛罗里达中部 ** 大的机场。奥兰多国际机场有6层楼、一条机场地铁、129个登机口，是美国第二大客运航线，仅次于亚特兰大。

自2013年以来，次贷危机的影响对奥兰多地区已逐渐缩小，奥兰多房价已开始出现迅猛上涨的势头，早在2013年全年上涨幅度达到18%以上。同时，奥兰多是 ** 的天使之城，阳光之城，养老胜地，今后相当长一段时间，奥兰多房产市场的发展前景具有极大的想象空间。因此，有投资意愿的朋友一定要抓紧时机，投资 ** 具有潜力的奥兰多房产！

希腊房地产的外国投资激增!

希腊是欧洲爱琴海的一颗明珠，拥有众多的历史古迹和自然风光。早在2000年前，希腊就诞生过众多的历史先贤，是人类文明的发源地之一，其政治体制以及哲学思想影响世界一直到今天!如今，希腊已迈入发达国家行列，并向全世界广招移民，希腊投资移民政策被众多国家的投资者所青睐，是目前投资移民界炙手可热的地区之一。

根据希腊银行最近公布的 * 数据，2019年前六个月在希腊购买房产的外国资本与2020年同期相比增长了49%。去年，外国人在希腊购买房地产的金额也创下了纪录。根据官方数据，在2019年1月至6月期间，非希腊公民在全国购买房产的总投资达到7.4亿欧元，2020年为11亿欧元，2020年为4.15亿欧元。

如果今年的趋势延续到2019年下半年，那么今年将是外国资本投资希腊房地产的又一个破纪录的一年。更具体地说，与2020年相比，2019年雅典的房地产价格已经平均增长11.1%。保守的希腊新政府承诺，将在近期实施一系列减税措施，以提振希腊房地产市场。

可见希腊购房移民的火爆，近年来，希腊经济的持续好转，让越来越多的人看到希腊的巨大商机，同时双边贸易的强化和经贸往来的密切，让更多的国人开始了解这个国家，热爱这个国家，对于想要移民的人士来说，除了美国加拿大等老牌移民国家，又有了全新的选择。

希腊购房移民手续简单，您通过房产中介买了希腊的房子，交齐了税费，在拿到居留卡之前关注一次希腊本土就可以。即使您拿到居留卡之后还想在国内工作，希腊没有移民监，不强制要求您必须住在希腊。希腊的护照含金量排名世界第六，可以在世界180多个国家自由通行。

投资奥兰多房地产=“股神”+“银行”！

《福布斯》杂志日前公布的2016年度全美 ** 值得投资的城市名单，佛罗里达州的奥兰多排名第二位，在未来三年的房价增值率28%。越来越多的高净值人群开始投资美国奥兰多房产，投资美国奥兰多房产有什么好处？海外置业为您分析一下其中的原因。

抗通胀

根据美国权威房价指数报道，从1890年到2013年的123年中，房价指数有28年是下跌的，95年是上涨的。其中连续下跌达到5年的仅有两次， ** 大跌幅出现在2006-2011年，房地产泡沫破灭引发的金融海啸，累积跌幅为33%。连续10年累积涨幅超过 ** 的有3次，在过去的123年里，美国房价年化增长率为3.07%，而在相同时期，美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年，房地产是抗通胀的，此言不虚。

双重收益

房地产即可以拿来自住，还可以出租赚取租金，从而获得双重收益。从1960 ** 季度到2013年 ** 季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益。目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭贷款，买房的确算得上一个不错的投资。

财务杠杆

财务杠杆如双刃剑，其可以带来风险，当然也可以带来好处。以美国的房产为例，投资者可以向银行借钱买楼，实现财务的周转，相当划算。

增加信用

购置房产可以增加银行的信用评分，从而获取银行更高的授信，利率有时也会更优惠。当我们去申请贷款时，银行会倾向于房产。大部分富人， ** 喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产，似乎就有了和银行谈判，获得低利率贷款的砝码。

随着旅游业的发展，奥兰多经济发展在近两年得到了极大的提升，如今奥兰多已经发展成为了一个可以容纳上千万人的旅游城市。经济和旅游业的发展直接带动了奥兰多房产，尤其表现旅游地产的租赁方面,奥兰多租金已经持续20个月上涨!投资奥兰多房产，正当下！

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